对商品房认购书及定金问题的法律分析

江苏谐达律师事务所   赵力维

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【案例】2004年5月王某与某房地产开发商签订《商品房认购书》一份，约定王某购买某小区10号楼1单元402室的房屋一套，价格为每平米3000元，预测建筑面积90平方米，共计27万元，王某应在签订认购书时缴纳定金2万元，并约定一个月后开发商应通知王某到其指定的地点签订房屋买卖合同。双方签字盖章后，王某按约交付了2万元定金。但一个月后，开发商未通知王某签约，王某电话询问，开发商却找各种理由推脱。因王某非常喜欢该房屋，所以告诉开发商希望尽快签订合同，开发商答应一旦可以就会通知其签约。但直至2006年开发商仍未通知王某签约，后经调查发现开发商已于2005年底将该套房屋卖给了第三人。经与开发商协商无果，王某向法院提起诉讼，认为其与开发商签订的《商品房认购书》约定了房屋的具体门牌号、价格及付款方式，应该被视为房屋买卖合同。要求解除合同返还2万定金，并双倍返还购房价款27万。法院经审理后判决开发商返还王某2万元定金，并支付2万元赔偿金。

【分析】

一、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况；(三)商品房的销售方式；（四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺；（七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八)公共配套建筑的产权归属；(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜；(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任；(十三)双方约定的其他事项。”本案中，王某与开发商签订的《商品房认购书》不具备商品房买卖合同的主要内容，且王某未支付购房款，故该《商品房认购书》不能视为商品房买卖合同。

二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定，下列五种情形，可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；（三）出卖人在订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（四）出卖人在订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（五）出卖人在订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。本案中，由于王某与开发商签订的《商品房认购书》不能视为商品房买卖合同，故不能要求开发商承担惩罚性赔偿责任。 

三、因王某所交付的2万元属立约定金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”，故当开发商拒绝订立商品房买卖合同时，王某可依据定金罚则要求开发商双倍返还定金。

综上，王某要求开发商双倍返还购房款27万的请求没有法律依据，不能得到法院支持。