对一起房屋买卖纠纷的点评

江苏谐达律师事务所 张芬伟律师

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  　　【案例】  王先生购买住宅后，房地产公司却没能按约为王先生办理房屋产权证，近日，上海市松江区人民法院判决上海某房地产公司支付王先生违约金36.7万余元。

  　　家住上海市的王先生于2004年5月，在郊区购买了一套多层住宅，并与上海某房地产公司签订了商品房预售合同。合同约定，房产公司向王先生出售位于上海市郊区某花园302号房屋，房屋总价款为162万余元；合同还约定，房产公司应于2005年1月前交付房屋，承诺在2005年6月20日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证即大产权证，如到时不能取得产权证，王先生有权单方面解除合同。合同又约定，房产公司如未在合同约定期限内将房屋交付原告，应当向王先生支付已付房款的日万分之三标准的违约金，自合同约定的最后交付期限之第二天起算到实际交付之日止。

  　　合同签订后，王先生按约支付了全部房款，但房产公司一直未能按期办理《住宅交付使用许可证》和房地产初始登记手续，因此王先生迟迟拿不到房屋。直到2007年5月，房产公司在没有办理房地产权证的情况下，将房屋交给了王先生。由于交房时间拖了两年多，故王先生在今年6月向法院提起诉讼，要求按每天486元的标准，向原告支付自2005年2月至2007年4月起至符合交房条件之日止的违约金36万余元。

  　　房地产公司认为，由于所争房屋横跨两块不同地块，因房地产有关管理部门原因，致使系争房屋无法办理产权证。买卖合同的目的已不能实现，目前也无法办理房屋小产权证，预售合同实际也就无法履行，应予解除，被告愿意赔偿原告解除合同后的相应损失。但合同解除后，也就不存在逾期交房违约金的问题，据此，被告请求驳回原告对其违约金的诉讼请求。

  　　法院认为，原、被告双方签订的商品房预售合同，系双方当事人的真实意思表示，具有法律约束力。双方当事人在合同中约定被告应当在2005年1月前将符合交付条件的房屋交付原告，嗣后被告虽然向原告交付了房屋，但被告至今未取得新建住宅交付使用许可证，也未办理房地产初始登记手续及取得新建商品房房地产权证，故被告交付的房屋不符合交房条件，被告已经构成违约，应当承担合同约定的违约责任。被告提供的目前无法办理大产权证的证明，并不能成为免除其向原告承担违约责任的理由，其仍应按合同的约定向被告承担逾期交房违约金。现原告要求其承担2005年2月后逾期交房违约金的诉请，于法有据，应予支持。因此，法院作出上述判决。 

【点评】：

1，首先这是一个房屋买卖合同纠纷，我们市民在购买房屋签定合同时，首先应该考虑的是合同的效力问题，只有一个有效的合同才能得到法律的保护。从本案来看该合同符合合同的有效要件：第一，合同主体合法。合同主体均系有民事行为能力并且都有签定合同的权利，不存在无权代理的情况。第二，合同的内容合法，合同系双方真实意思表示，不存在违背法律法规强制性的规定的问题。

2，关于违约金的约定问题。我们知道违约金与损害赔偿金是不能并存的，损害赔偿金所获赔偿仅以所受损害为限，即“多大损害多大责任”。而违约金不仅仅是弥补损害，还包含有对违约的惩罚，因此它是可以高于所受损害的。但是当违约金过分高于所受损害时，法院可以对违约金适当减少。从本案来看，双方约定的违约金是日万分之三，合计违约金为36万余元。我们可以肯定，这个违约金是比较高的，应该高于所受损失，但是还没有过分高于，所以法院并没有适当减少，而是支持约定的违约金。这点提醒我们广大市民特别注意，违约金的约定需特别谨慎。

3，关于合同解除的问题。在民事法律上我们一直奉行“契约神圣”，双方之间签定的有效合同是不可以轻易变更和解除的，而要解除一个有效的合同必须有当事人的明确约定或者法律的明确规定。在本案中，王先生约定了特定条件下解除合同的条件，显然是对自己利益的有效保护。我们市民在以后签定合同过程中不妨考虑约定解除合同的条件，以对自己的利益进行有效维护。