解析定金合同纠纷案件

【案情简介】

2016年9月6日，陈某通过中介公司与马某签订了三方《定房意向书》，用于购买马某名下位于吴江的一处房产，房屋价款为82万元。《定房意向书》中约定意向金为16万元，签订该合同后即转为购房定金。《定房意向书》中明确约定双方于2016年10月16日去中介公司签订正式的房屋买卖合同。后由于房价上涨，马某要求加价18万元才愿意继续履行合同，陈某则不同意。直至2016年10月4日，双方仍未协商一致，且马某明确表示不加价就不卖房。2016年10月16日下午，马某到中介公司希望继续协商，而陈某未出现，其向吴江区人民法院起诉。一审法院判决马某向陈某返还双倍定金32万元。后马某不服，向苏州市中级人民法院上诉，但二审法院维持原判。

【案例分析】

    1、马某认为三方签订的《定房意向书》仅为一种邀约，不是正式的定金合同。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。鉴于该《定房意向书》及附件明确载明了当事人姓名、标的、价款、履行期限和方式、违约责任等主要条款，且陈某分别于2016年9月5日、6日向中介方支付定金5万元、11万元，共计16万元定金。因此，马某与陈某就房屋买卖达成合意，该《定房意向书》合法有效，双方均应受合同约束。任何一方违反合同约定，均应承担违约责任。

2、马某认为依据《定房意向书》第二条第二款、第三款（“本合同所列条件在有效期间届满时不为卖方所接受，则本合同终止，买方所支付之意向金应无息返还。”）的约定，其具有相应的免责期，仅需无息返还意向金即可。对此，周律师在代理意见中指出，该条款的约定是针对陈某与中介方的限制，自马某在《定房意向书》结尾处签名，即意味着接受了以82万元的价格将涉案房屋出售给陈某的条件。因此，本案中不存在马某享有免责期的情形。

3、马某称其依合同约定于2016年10月16日去中介公司签约，但陈某当天未出现，该行为构成违约。但早在2016年9月23日，马某即明确表示不履行原来的合同，除非在原有的基础上加价18万元。马某所提的这一条件属于对合同内容的实质性变更，需经过合同双方当事人一致同意，但双方就合同金额多次协商均未达成一致意见。2016年10月4日，在陈某不同意加价的情况下，马某明确表示不履行合同，至此马某已经构成根本性违约。至于2016年10月16日陈某未依约去中介公司签订房屋买卖合同，是基于2016年10月4日马某已构成预期违约这一事实。而马某在一审时曾当庭表示其当天去中介公司并非是以合同原价签订房屋买卖合同，而是希望协商加价，如加价不成如何处理尚未考虑好。依据《合同法》第九十四条第二项的规定，在履行期限届满前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方当事人有权解除合同。此外，马某于2016年10月4日已构成预期违约，依法应承担违约责任。依据《合同法》第一百一十五条之规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

4、一审中马某表示其并未收到陈某16万元定金，而仅收到147700元。但在马某签名的收条上载明了其收到陈某支付的购房定金5万元、11万元，且表明其对中介公司直接从定金中扣取中介费12300元的行为予以认可，并确认实际收取的定金为16万元。由此可见，陈某已依约履行了合同项下义务，并无违约行为。

5、马某称依据2016年10月4日起实施的苏州市人民政府《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》苏府（2016）150号文件，陈某不符合新政条件购买房产，因此马某不存在违约情形。对此，周律师表示购房资格与本案不具有关联性，且陈某自始至终都具有购房意愿。而马某早在2016年9月23日就明确表明违约，2016年10月4日的录音只是对其违约行为的确认，因此本案系马某违约在先，也是因其根本性违约而导致合同的解除，与购房资格并无任何关联性。

本案中马某的违约行为较为显著，而由于新政策的实施导致陈某不具有购房资格这一点使陈某处于不利地位。

【法条检索】

1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第五条   商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

2、《中华人民共和国合同法》

第九十四条   有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

　　（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

　　（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行

主要债务；

　　（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

　　（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

第一百一十五条   当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的

，应当双倍返还定金。