无法办理的房产证？

无法办理的房产证？

来源：江苏谐达律师事务所 丁超

最近本律师在处理一件非常复杂同时也很有意思的案件，办理过程中产生的一些想法与大家一起分享。 

下面我来介绍下基本案情：A公司1998年建设并开发了涉案房产，C公司欠D公司钱，A公司将涉案房产抵给D公司，D公司又将涉案房产抵给E公司，E公司2001年卖给了甲。A公司2002年取得涉案房产的所有权证书。甲一直居住使用至今，现甲欲办理房屋产权证书，但E公司2002年即解散，E解散后的权利义务由F公司承继，F公司于2009年清算注销。现甲如何将涉案房屋登记至自己名下？

办理房屋产权转移登记，无非是两种，一是直接去房产中心办理过户，而是通过法院。第一条路因E解散、F注销被堵死，那么只剩下司法救济途径了。关于法院起诉，有两种方式，一是按照房屋买卖合同纠纷处理，另一是按照所有权确权纠纷处理，本律师将从法律依据、法理及实务处理的角度分别分析。

房屋买卖合同纠纷处理是最直接的方式。甲直接要求E公司继续履行合同，协助办理房屋产权过户手续。因E公司早已终止，其所有权利义务由F公司承继，又因F公司于2009年也清算并注销。F公司的主体已经不存在，甲是否能够向F公司主张继续履行合同？或者甲该向谁主张权利？股东？清算组？

首先继续履行合同是债权。债权人是否能够要求已经完成清算注销的公司履行债务。根据《公司法》第185条“...债权人应当自接到通知书之日起三十日内，未接到通知书的自公告之日起四十五日内，向清算组申报其债权...”以及第189条“......清算组成员因故意或者重大过失给公司或者债权人造成损失的，应当承担赔偿责任”。法条明确公司在清算时，应当通知债权人，本案F公司清算组采取了公告通知的方式。但甲并未在法定期限内向清算组申报债权。对于未能在申报期限内申报债权的，公司规定了救济途径。之于本案，首先，甲无任何证据可以证明F公司清算组成员在清算过程中有故意或者重大过失的行为；其次，即使有证据可以证明清算组成员存在故意或者重大过失的行为，其所导致的结果也只是“应当承担赔偿责任”。本案F公司对于甲是行为之债，是F公司配合甲继续履行合同，完成房产过户手续。对于清算组成员而言，是否可以协助继续履行合同呢？首先房产登记现已不可能登记在E公司或者F公司名下（主体不存在）。F公司不能完成登记，F公司又如何配合甲继续履行合同？难道解除合同，返还财产？这显然不现实。

股东是否可以协助甲继续履行合同？公司法第3条第2款就明确规定“有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。”股东在之于公司的责任是明确的，这也是公司制度设立的根本目的——有限责任。公司股东的有限责任也只是出资责任，即完成出资义务后，股东对公司并不享有任何其他义务。对于本案而言，公司未完成的行为之债，股东是否应当承继，这一点并没有法律规定。故，股东并无义务协助甲继续履行合同。退一步而言，即使股东协助愿意协助甲办理过户手续，但E或者F公司主体已经消灭，房产无法登记在E或者F公司名下，这如何解决？房屋无法完成登记手续，又怎么能再转移登记至甲名下？所以即使告了股东，也不能达到甲最终的目的。

鉴于此，本律师认为按继续履行合同处理不妥，应当按照所有权确权处理为宜，下面来具体阐述。

本案甲的目的是办理房屋产权证书，在现实中，实际并未有任何人来与甲“争房产”，但基于现实原因，甲亦未能名正言顺的为自己为涉案房屋的所有权人进行正名。

甲对于涉案房屋所有权的来源是与E公司的交易行为。首先我们要注意的是本案交易的时间节点。涉案房屋自1998年建设后，多次转移，至2001年转移至甲手中。这些法律行为均在《物权法》出台前已经完成。在《物权法》出台前的物权实际归属问题，不动产物权登记的效力问题学界与实务界都存在较大的争议。不动产物权登记是对抗效力还是生效要件？这一争论直至《物权法》出台后才有定论。但本案在物权法出台之前，所有权转移，本律师认为应当在当时生效的法律法规中找依据。在该交易行为中，有《房屋转让协议》为证，因是工资抵扣，故无支付凭证，E公司亦将涉案房屋及其所有的证明文件均交付给了甲，甲对涉案房屋进行了装修，并居住使用至今。根据《合同法》第一百三十三条，“标的物所有权自标的物交付时起转移......”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用......房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担......”，由此可以看出，本案涉案房产由E公司交付甲后，甲对涉案房产即享有所有权。只是甲未登记，不能对抗善意第三人。但本案并没有 “善意第三人”，故涉案房屋的所有权已经转移至甲这一点是毫无疑问的。对于法院认为可能存疑的在于甲与第三人之间的买卖合同的真实性问题，甲认为甲已经完成了自身的举证责任，法院为调查案件的真实情况甲亦配合，但若无相反证据证明甲与第三人之间的买卖合同无效或不存在，我们认为法院应当采纳甲的证据。

涉案房产土地使用权登记在本案A公司名下。根据本案现已查明的事实，涉案《房屋产权初始登记证》应由第三人协助A公司办理转移登记，并登记在A公司名下。但A公司未履行自己的义务。之于本案而言，涉案房产为甲所有，但因种种原因，房产登记在A公司名下，这并不是侵权行为，我们也不认为A公司侵犯了甲的所有权，只是A公司迟延履行了其对第三人的义务。所以我们并不主张适用《侵权责任法》，我们主张适用《物权法》第三十三条“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”在此所要做出说明的是，本处“因物权的归属发生争议”是甲依据甲为涉案房产所有权人而向登记机关主张产权登记时，登记机关认为甲并非涉案房产的所有权人，由此发生的争议。但登记机关并非错误登记，只是登记义务人始终未能履行自己的登记义务，造成登记权利人与实际所有权人不一致的情形，故甲也无法通过《物权法》第十九条要求登记机关要求更正登记。甲选择向A公司主张是房屋所有权人并无不当，要求A公司协助甲办理房屋产权转移登记手续亦未增加A公司的义务，只是要求A公司多年前未完成的转移登记手续进行完善。

既然涉案房屋的实际所有权人为甲，但房屋产权却登记在A公司名下，甲要求将涉案房屋确认至甲名下并无不当。

综上所述，涉案房屋的所有权应当确认至甲名下，A公司负协助过户的义务。