未经出租人同意承租人以转让协议为名与第三人所签订的转租合同应无效

未经出租人同意承租人以转让协议为名与第三人所签订的转租合同应无效

来源：江苏谐达律师事务所 王林

案例：A于2015年3月向某中心租赁一间门面用于经营餐厅，约定租期三年。某中心与A签订的租赁合同中明确指出，A不得向第三方转租，不得让第三方占有使用，或让第三方管理。若违反协议，某中心将解除合同。A在隐瞒上述信息的情况下，于2015年10月与B签订了转让协议书，约定以45万元的价格将该餐厅转让给B，由B实际经营，仍使用A的营业执照，并以A的名义缴纳房租，并在协议中约定，经过A同意，B可以将餐厅转让。B经营至2017年5月，以实际经营人身份与某中心商谈，要求变更餐厅名字以及外部装饰。某中心知悉实际情况后以A违约为由，主张解除与A的租赁合同，并要求A清场撤离，某中心收回门面。B见自己余下租赁期权利无法保障，即向某人民法院起诉要求判决确认其与A之间所签订的转让协议无效，并要求A返还转让费。A在答辩中称，某中心知道其转让行为，其与A的转让协议有效，同时其主张B已使用门面一年多，已经超过《民事诉讼法》规定的一年内行使撤销权的诉讼时效。

本案争议的焦点为诉争协议是否有效，是否应返还转让费，有两种不同观点。

第一种意见认为，承租人与第三人所签订转让转让协议为实质性的门面转让费协议，合法有效，且不应退还转让费。

该观点认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第七条规定“下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称‘交易习惯’：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；（二）当事人双方经常使用的习惯做法”，门面转让费系复合性费用，包含了优先承租权的让与、商铺无形财产的兑价等等，收取门面装让费普遍存在于我国的民商事活动中，也是各地区惯常做法，收取该款未违反法律的禁止性规定，应为法律所认可的“交易习惯”。

根据双方的转让协议，B在缔约时已明确知悉铺面不予更名，亦为A自行转租，应当知道并且能够预见出租人不同意A转租会产生一系列纠纷等情形，但B依然与A签约，给付转让费，以A名义经营并代缴租金，积极履行协议义务，表明其愿意承担民商事活动的经营风险，其行为外观均表明缔约行为系双方真实意思表示。诉争协议的转让费条款系一次性给付行为，自双方签订给付转让费，B进行实际经营，协议内容便已履行完毕。本案诉争协议系A、B双方真实意思表示，并已有效履行，均双方均具有约束力。故B请求返还门面转费无事实和法律依据。

第二种观点认为，该转让协议实质上为一份租赁协议，未经出租人同意，A、B之间的转让协议无效，同时应根据协议双方的过错责任来确定A返还转让费的金额。

笔者赞成第二种观点。

1，A、B双方签署的《转让协议书》虽然名为转让协议，但B并不只是需要获得装饰装修及设备的所有权，其更重要的是取得案涉门面的经营权，因此案涉门面转让协议实质上是一份租赁协议。根据《合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，未经出租人同意，承租人不可将租赁物转租给第三方。本案中，某中心与A所签订的《店铺租赁合同》中明确约定承租人A不得将门面转租他人。

另外，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，原出租人某中心称其不同意A将门面转租给B，不仅对转租行为不予认可和追认，同时主张解除与A的租赁合同，A的转租行为无效。且在租赁期间，根据转租协议，A将餐厅的钥匙、公章、财务专用章、负责人章均留给B继续使用，给某中心形成一种A仍在实际经营的表象，某中心催缴、收取租金、管理费、水电费的通知书以及出具的收据上缴费人名字均为A，并非B。据此，无法得知某中心在B一方起诉前知道或者应该知道A将门面转租给B等人，A也未能提出证据予以证实。因此，A辩解称某中心知道其转租因为转租协议有效的抗辩理由根本不成立。

综上，根据《合同法》第五十二条第（五）项：“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效的规定，A与B签订的《转让协议书》违反了《合同法》第二百二十四条的强制性规定，应当无效。

2，收取门面转让费的行为不属于法律所认可的“交易习惯”。

第一种观点认为，门面转租并收取转让费在我们商事活动中普遍存在，该收款未违反法律的强制性规定，应为法律所认可的“交易习惯”。而根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第七条“下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称‘交易习惯’”的规定，认定为交易习惯的前提是该做法未违反法律、行政法规的强制性规定，而本案中A将门面转租给B并收取转让费的的做法违反了《民法通则》第九十一条：“合同一方将合同的权利义务全部或者部分转让给第三人的，应当取得另一方的同意，并不得获利”和《合同法》第二百二十四条的规定，故该收取门面转让费的行为不属于法律所认可的“交易习惯”。

3，请求确认合同无效无时限限制。

根据《民法通则》第五十条八条规定“无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。”即无效的民事行为自始无效，无需撤销。法律也未规定合同一方请求确认合同无效的时限。据此，A答辩中所称即使双方签订的转让协议书无效，但自2015年10月签订协议至本案起诉时已经跨越三个年头，超过了《民事诉讼法》规定的申请撤销合同的一年诉讼时效的抗辩理由无法律依据，不应获得法院支持。

4，应按照双方的过错责任由A返还转让费。

要认定返还门面转让费是否有事实和法律依据的问题，关键是对转让费的性质如何认定。本案的转让费，就A而言，其从某中心租赁门面进行装修使用一段时间后整体转租给B并收取转让费，该转让费实质为其门面装修装饰成本的折算补偿、门面使用权和经营收益权转让的对价收益。就B而言，其从A处转租门面后无需装修而直接使用因而减少装修成本支出，以及从A处转租门面获得的门面使用权和经营收益权，这些减少的成本及获得的权益和收益通过支付转让费的形式来转化支付。就双方而言，转让费实质为双方就门面装修装饰成本、门面使用权和经营收益权达成的转接对价。

《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，从双方合同约定的内容来看，A未告知B永旺某中心严禁其转租的事实，也未告知某中心与A约定在租赁期结束之前，需以自身的费用清理租赁场所，恢复至租赁前原样，存在过错。B在明知门面所有权人为某中心的情况下，在转租门面时理应查明该门面是否可以转租的问题，进到谨慎审查的义务，但其未尽到该义务，存在过错。双方作为交易的主体，A未尽到交易应当履行的告知，B未尽到谨慎义务，应按照过错责任的大小承担责任。