物业纠纷热点：业主封闭阳台是否合法？物业公司要求拆除是否合法？

物业纠纷热点：业主封闭阳台是否合法？物业公司要求拆除是否合法？

前言：如今在房产开发商交付房屋后，业主封闭露天阳台的很多，因此往往引发争议，物业公司要求拆除，业主不愿拆，到底谁合法，从一个案例分析法院是如何平衡各种权利的。

    案情：蔡某向某房产开发公司购买了一套顶层房屋，房屋有露天阳台。双方在购房合同中约定：“不得擅自封闭阳台。”还约定，“买受人在结清房款、签订物业管理合同、交纳相关费用后，方能领取房屋钥匙”。同年，蔡某与该房产公司下属物业公司签订物业管理合同，合同约定：“本小区统一不得封闭阳台改变立面”。蔡某入住后发现阳台灰尘多，噪音大，下雨天容易积水，于是加装无色、无边框、平推开合式玻璃窗，将阳台封闭。于是物业公司与蔡某发生争执，要求拆除封闭阳台的玻璃窗，因蔡某拒绝，于是向法院起诉。另外，该小区业主委员会尚未正式成立。

    法院判决：物业管理合同是格式条款应认定无效；驳回物业公司拆除玻璃窗的诉讼请求。

    盛律师评析：一、为什么物业管理合同无效。《合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”根据《合同法》第三十九条第一款规定，用格式条款签订合同，必须做到公平、权利义务平衡，所以第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案物业公司作为前期物业服务者，通过其单方的、为重复使用而拟定的物业管理合同，提出不得封闭阳台，该条款内容未与蔡某协商，也没有经业主大会或业主委员会授权，是格式条款。而蔡某对阳台的专有所有权是主要权利。阳台是杨某购买的房屋的一部分，独立于其它业主的房屋和共有部分，是杨某的专有部分，杨某有专有所有权。阳台对于杨某来说具有不可替代的功能，如果没有这个阳台，业主的合同目的无法实现或会受到重大影响。物业公司与业主是物业服务的合同关系，物业公司相对于业主享有的平等主体之间的物业管理权，但物业公司却以位阶较低的物业管理权排除蔡某位阶更高的所有权，导致两者之间权利失衡，所以应认定无效。二、为什么说蔡某的行为是合法的。物业管理合同关于不得擅自封闭阳台的条款无效是一个原因。另外一个原因，蔡某的专有所有权在本案应该优先保护。物业公司的物业管理权，代表了小区的整体利益，小区的外部美观和整体面貌有它的正当利益，在与蔡某的专有所有权发生碰撞时，只能根据两者的轻重次序、位阶高低确定哪一种权利优先受保护。本案蔡某封闭阳台的目的、方式、结果都是正当的，蔡某是为了安静、干净，改善居住环境，采用无色、无边框玻璃平推开合方式封闭阳台，顾及了整体美观，也没有损害建筑物的安全和其他业主的所有权。而且蔡某封闭阳台符合我国的基本国情，我国目前的社会秩序和自然环境未尽完善，安全、噪音、灰尘等都是居民提高居住质量面对的现实问题，业主在接受房屋后往往封闭露天阳台。还有该小区未成立业主大会，未对阳台能否封闭、封闭方式等作出决议，物业公司并未收到来自全体业主的授权。综上优先保护业主的专有所有权更有可取性。

盛雪川 律师      13372101861