房屋租赁合同热点：即使未经出租人同意，转租合同仍有效，除非具有《合同法》第五十二条规定的无效原因。

房屋租赁合同热点：即使未经出租人同意，转租合同仍有效，除非具有《合同法》第五十二条规定的无效原因。

案情：承租人与出租人在合同中约定：转租需征得出租人的同意，违约方应承担违约金10万元。后承租人未经出租人同意，将房屋转租给第三人。出租人发现后，提出解除租赁合同。承租人为此承担了10万元的违约金。由于第三人不能再继续使用、占有承租的房屋，遂向法院提起诉讼，要求承租人承担违约责任。根据转租合同的约定，违约方同样应当承担10万元的违约金。法院在调解不成后判决转租人承担给付第三人10万元违约金的责任。

    盛律师评析：承租人未经出租人同意，将承租的房屋转租给第三人，该转租合同是否有效是审判实践中经常碰到的问题。由于目前法律规定不甚明了，司法实务中处理也不一而同。基本上有三种观点：一是认为，擅自转租是无权处分，应认定无效；二是认为，擅自转租是效力待定，是出租人是否追认而定，如果不追认应认定无效；三是认为转租合同有效，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，是当事人真实意思的表示，又不构成对产权人实际权利的损害，应当按照有效合同处理。

    本律师认为，即使未经出租人同意，转租合同仍有效，除非具有《合同法》第五十二条规定的无效原因。

    首先，《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”从条文规定来看，并没有规定未经出租人同意擅自转租无效，而是赋于出租人在违反合同约定擅自转租的情况下解除租赁合同收回租赁物的权利，这样给出租人提供了方便有效的救济途径，而不必直接规定转租合同无效。其次，同出租人与承租人订立租赁合同一样，承租人转租房屋，其与第三人之间建立了一种债权债务关系，并不涉及物权变动，租赁合同的内容是出租人将租赁物的占有、使用的权利交由承租人行使，承租人支付租金，因此，承租人对租赁物是否有所有权不是转租合同需要考虑的，不涉及无权处分的问题。综上，衡量转租合同是否有效，应根据《合同法》第五十二条的规定，看是否具有欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益等情形，如没有上述情形，应当认定转租合同有效。

盛雪川律师   13372101861