房屋中介的责任到底有多大？

这几年房地产火热，二手房交易异常火爆。二手房交易程序繁杂，也催生出大量房产中介公司。房产中介在收取高额的中介服务费的同时，应当承担什么样的义务或者法律责任。今天，我们就一起房屋买卖合同纠纷案中，看房产中介的责任。

2017年3月，甲的母亲带着房产证前往房产中介丙处登记挂牌卖房的事宜。乙在丙处看到甲的房产售房信息后，即在丙的带领下，实地看房，甲的母亲全程陪同，甲一直未出现。三天后，乙决定购买该房产，甲的母亲带着房产证等所有原件及甲的身份证，来到丙处与乙签约。签约第二天，甲电话通知乙、丙不售房屋。协商不成，乙将甲及其母亲诉至法院。最终法院判决甲的母亲承担违约责任。甲的母亲另行向法院起诉丙，认为丙作为中介，未能提示法律风险，导致合同无法继续履行。最终法院判决驳了甲的母亲的全部诉请。

在分析这个案子之前，我们要先分析下，在二手房交易过程中，房产中介应当承担什么样的责任？

一、明确房产中介的服务内容

房产中介公司从事二手房交易的时候，服务范围是有限的，如果不是属于中介公司服务范围的，双方产生纠纷，也就不关中介公司的事情了，房产中介的基本服务项目是指从事二手房买卖时，为了保障买卖双方的合法权益，维护房产中介的合法利益，所必须提供的服务。一般服务项目包括：

1、房产基本情况调查

中介公司提供的房产信息必须是真是可靠的，在这之前，中介公司需要对房产进行一系列的调查，包括调查房屋有无抵押、有无权利限制、核实权利人和处分人的身份及权利等。

2、二手房目前的使用情况

二手房目前的使用情况会影响房屋的交接，二手房交易前需要调查房屋使用年限，有否隐瞒缺陷，有无租赁、违章搭建、相邻关系侵权以及维修基金的缴纳和使用情况等。

3、市场行情

中介公司需要对目前二手房交易市场的行情进行观察判断，包括进行各种形式的信息发布活动，市场行情比较等。

4、促成双方交易

确定成交意向并订立买卖合同，包括陪同双方当事人实地踏勘房屋、设备、环境，进一步确认买卖双方当事人的身份、进行签约指导等。

5、办理产权过户手续

中介公司提供的是二手房的一条龙服务，也就是说再确定了双方的交易意向之后，还要代收代付应由客户支付的税、费，完成交易过户、户口迁移、房屋入住手续等。

二、法律责任

房产中介提供的服务必须是合法合规的，房产中介应当承担相应的法律责任有：

1、确保合同签订真实有效的责任

合同真实有效包括房屋的权属情况；房屋的抵押登记、典当、查封等权利限制信息；预告登记、异议登记等登记信息；房屋买卖双方的姓名、身份证号码等基本信息。这是房产中介的责任。

在通常情况下，中介难以对伪造的证件进行判断，这超出了其能力范围，中介对其提供的信息并非是一种保证责任，而是一种谨慎、勤勉的责任，尽到合理的注意即可。

2、故意隐瞒重要事实提供虚假情况需要承担责任

根据《合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应承担损害赔偿责任。”

我们可以看出，在整个交易过程中，房产中介只是尽自己能力向买卖双方披露房产真实的信息。但这是只是形式审查，而非实质审查。同时，买卖双方对自己的行为应当承担后果，对于房产权属问题，房产现状，资金支付方式等等问题均直接承担后果。故而在案例中，甲的母亲因自己的无权处分导致合同无法继续履行，应当自行承担全部的后果。