具备核心要件的书面协议或收据可构成商品房买卖合同本约

2020-03-19 14:26 0
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案例:2016年年底,A向开发商B公司认购商铺一间 ,A在售楼处采用POS机刷卡方式支付购房款100万元,双方未签订任何书面协议,B公司出具加盖财务章的收据一张,收据中注明“收取A购房款100万”“X幢X号商铺”,B公司法定代表人C在收据背面写上“同意房价按150万元计算”并签名。一年后该商铺符合交付条件,A前往售楼处交纳剩余购房款并要求B公司交付商铺,B公司认为双方未签订书面的商品房买卖合同,故买卖合同不成立,拒绝收取剩余款项,不同意交付房屋。A向法院起诉要求B公司交付商铺。

对于本案的买卖合同是否成立,有两种不同意见:第一种意见认为,必须要具备《商品房销售管理办法》中规定的13项内容才能构成买卖合同本约,本案显然不具备上述要素,故买商品房卖合同不成立。第二种意见认为,只要具备合同法及其司法解释要求的核心要件,合同一方实际履行主要义务,另一方接受的,即视为买卖合同成立。

笔者同意第二种意见,理由如下:

一、《合同法》司法解释(二)第一条规定,当事人对合同是否成立存在争议,人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的,一般认定合同成立。商品房买卖合同属于合同法及其司法解释调整的范围,因此虽然双方当事人未签订书面协议,但是通过收据,足以证明记录的双方主体信息明确、案涉商铺基本情况,如位置、数量、面积等均明确,房屋价款明确。

二、《合同法》第三十六条规定“法律、行政法规规定或者当事人约定采取书面形式订立合同,当事人未采取书面形式但一方当事人已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。“本案中,根据B公司与其他购房者签订的相关协议以及收据,购房者只要支付商品房总价的一半,B公司可先交付房屋,购房者后交纳余款,足以证明购房者只需要支付一半的购房款即可视为履行主要义务。A购买商品房总价为150万元,已支付100万元,足以证明A履行了主要义务,同时B公司接受该履行。

三、本案中,虽然不具备《商品房销售管理办法》要求的全部要素,但因为房屋面积、单价均明确,不存在争议,A履行主要义务,B公司接受履行,合同形式缺陷因履行了主要义务而治愈,欠缺部分内容不影响合同目的实现。

四、购房者与开发商相比,处于弱势地位,购房者往往带着一手交钱一手交货的想法购买房屋。而事实上,在当前的预售制度下,绝大多数情况都是期房,购房者交纳房款后往往需要过12个月以上才能拿到房屋,交易中存在的风险与不确定性一目了然,故具备核心要件即构成商品房买卖合同对购房者的利益保护更为公平。


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