租赁的房屋倒塌,出租人是否需要承担责任

2020-03-19 14:24 0
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承租人因房屋倒塌受损害,出租人是否承担责任?《侵权责任法》第八十六条建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成他人损害的,由建设单位与施工单位承担连带责任。建设单位、施工单位赔偿后,有其他责任人的,有权向其他责任人追偿。因其他责任人的原因,建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成他人损害的,由其他责任人承担侵权责任。在此法条中建筑物致人损害的责任已经很明确的归责于建设单位、施工单位以及事故引起人,但是却没有对房屋租赁合同中出租人的义务作出规定,因此很多人认为出租人没有过错的,不承担责任,但是很多人却忽略了一点,此时不仅有侵权责任一个法律关系,同时还存在一个合同关系,既然有合同关系那么就有合同的附随义务,司法实践中,对其他人导致的损害事故,出租人也会承担一部分责任,法理就是:出租人一般作为管理人,有义务为承租人提供一个安全的经营和居住环境,有义务随时检查和排除危险,这就是一个合同的附随义务。

    1、租赁期间,承/出租人谁有义务维修房屋?

  及时检查、维修出租房屋是出租人的法定义务,除非双方在合同中约定由承租人来承担维修义务,否则出租人有义务检查、维修房屋,保证房屋符合合同规定的用途。

  对于承租人增添的附属设备,双方也可以约定由谁来负责维修。

  在租赁合同中,出租人一般都要承担维修的责任,所以应当在合同中具体约定:由出租人负责房屋、附属设施、配套家电等的维护与修缮,并且承担维修费用。

  如果是因为出租人不及时修复房屋,没有尽到检查和维修的义务,从而导致房屋发生倒塌或者其他破坏性事故,并且给承租人的人身财产带来损失的,出租人就应当承担赔偿责任。如果是因为承租人不当使用而造成损坏的,虽然出租人也负责维修,但由承租人承担费用。

  此外,还可以约定承租人通知出租人维修的方式,以及出租人维修的时间。

  对于出租人没有在约定的期限内维修的,承租人可自行维修,但由出租人承担费用。

  参考法条:《合同法》第二百二十条。国务院《城市私有房屋管理条例》第十九条。建设部《城市房屋租赁管理办法》第二十一条、第二十三条。

  2、出租人可以不承担维修责任的情形

  如果房屋损坏是因为承租人的过错造成,或者是因为地震等不可抗力的因素造成,或者双方约定由承租人负责检查、维修房屋的,出租人可以免责。

  但是,要注意的是,如果该房屋是因为出租人未及时履行检查、维修义务,使得房屋未处于良好使用状态下,发生了不可抗力的事件而致使房屋损坏的,出租人不能免责,并应依过错程度承担一定责任。

  如果双方约定由承租人负责检查、维修房屋,但是出租人在出租时,对该房屋的现状有所隐瞒的,如果房屋发生破坏性事故的话,出租人也不能因此完全免责。

  参考法条:建设部《城市房屋租赁管理办法》第二十三条。《合同法》第二百二十二条。

  3、出租人拒不修房时承租人的救济措施

  对出租人拒不修房的,承租人可以先垫付费用自行维修,或者请物业维修,然后向出租人追偿维修费用。

  为了有效获得补偿,在这个过程中,承租人一定要注意保留证据,如房屋损坏情况、损坏的原因、维修费用收据,以及曾经要求出租人维修的证据等。

  另外,危险房屋、房屋主体结构损坏应当由市、区、县房地产行政主管部门设立的房屋安全鉴定机构进行安全鉴定。

  鉴定机构及其鉴定人员的具体标准和条件,由市房地产行政主管部门规定。


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