房屋买卖合同纠纷案例分析

2020-03-19 14:23 0
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【案情简介】

2016年5月31日,A与B签订《房屋买卖合同》,购买位于昆山市经济开发区东方丽池的房屋,房屋总价31万元。B当天支付定金2万元,约定45日内付6万元,定金在付款时冲抵,余款25万元B以贷款方式支付,并于2016年7月16日前办理过户手续。同年六七月份,B两次向银行贷款,最终因信誉问题均贷款失败,后此事不了了之。同年10月,昆山市出台了楼市新政,B因此丧失了购房资格,且届时房价普遍上涨。2016年12月19日,B向昆山市法院起诉A,要求继续履行房屋买卖合同。

 

【案例分析】

1、《房屋买卖合同》第三条明确约定:“乙方承诺,由于自身原因(包括但不限于资料不全、信用不良、资质不足等)导致银行贷款不能如期发放,应自行筹款补足。”B当庭承认其于六七月份两次贷款均因信誉问题而失败,完全符合合同约定的情况,因此B应自行筹款补足,并不影响合同约定的付款期限。合同约定B在“合同生效之日起45日内”(即2016年7月16日)支付6万元房款,但期限届满后B仍未付款,该行为已属违约。但实践中一般会有相应的延展期,但也会控制在合理范围内。

2、《房屋买卖合同》第四条规定了合同的约定解除条件,即“甲、乙双方中若有任何一方未按照本合同中的约定全面履行自己的义务,逾期超过四十五个工作日,守约方有权单方面解除合同,同时,违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金”。因此,截至2016年9月16日,约定解除合同的条件已成就,A有权单方面解除合同,且要求B支付违约金。

依据《合同法》第九十六条第一款之规定,“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”因此作为守约方,应当书面通知违约方解除合同,从而更好地保障自身的合法权益。

依据《合同法》第九十五条第二款之规定,“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限,经对方催告后在合理期限内不行使的,该权利消灭。”对于该“合理期限”的确定,法律界往往说法不一。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定,“法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。” 因此,考虑到解除权可能消灭的风险,守约方应当特别注意解除合同的期限,同时要求违约方承担违约责任。

3、本案的焦点问题在于A从中介处取回房产证、土地证的行为是否可以视为单方解除合同的意思表示,关于这一点学界的说法不一。按照交易惯例,卖方从中介处取回房产证、土地证之后,中介方有义务向买方通报这一情况。因此,若基于这一点,A从中介处取回房产证、土地证的行为即体现了其单方解除合同的意思表示,在中介方通知B有关A取回房产证、土地证的情况下,可视作A解除合同的通知已到达B处,此时双方的《房屋买卖合同》正式解除。

反之,若认为A取回房产证、土地证的一系列行为仅视作A与中介方的正常操作流程,则即使认定该行为表示A要求解除合同,但由于该解除通知并未直接向B作出。依据《合同法》第九十六条之规定,解除通知并未到达B处,则该《房屋买卖合同》仍未解除,B有权要求A继续履行合同。尽管如此,考虑到B的违约情形较明显,A仍旧可以要求B承担相应的违约责任。

4、B主张其于8月中旬通过其配偶进行贷款,以此证明其决定全额支付剩余房款,因此其并不存在违约行为。就B提供的平安银行的《个人信用贷款申请表》上来看,其配偶在“贷款用途”一栏填写的是“日常消费”,并非购房。且考虑到B并未与A协商过变更付款方式,仅凭现有证据无法认定B配偶贷款的真实目的是否是用于买房。因此,B以此来论证其并未违约是不合理的。

5、最终,A与B达成调解协议:《房屋买卖合同》于2017年6月12日解除,A向B支付4万元(包括2万元购房定金在内)。作为守约方,A选择与B调解有以下原因:一方面,虽然B违约在先,但A并未及时行使自己的约定解除权,从而导致合同仍然有效;另一方面,由于当时房价上涨,继续履行合同会给A造成更大的损失。因此,若选择让法院依法判决,很有可能要求A继续履行合同且要求B承担违约责任。《房屋买卖合同》中约定违约金为房价款的20%即62000元,但当时涉案房屋的房价涨幅已远远超过这个金额。此外,由于中介方已将涉案房屋办理网签手续,若等法院判决,那么在短期内是无法撤销该网签合同,涉案房屋也无法及时另行出卖给他人。

综合各种因素考虑,A与B进行调解,在退还定金的同时多付其2万元作为补偿,简单快速地解决这一纠纷,实现了双赢。


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