会所经营所得，业主能否享有

江苏谐达律师事务所 毛俊颖

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【经典案例】

某物业公司在2004—2007年负责某小区前期物业管理期间，将小区会所出租并收取20000元租金。2008年，新的物业公司进驻后，原物业公司未将该租金交接给小区业主委员会和新的物业公司。现，小区业委会认为，会所所有权属于全体业主，其经营收益亦归全体业主所有。而物业公司认为，全体业主对小区会所没有所有权，且在其管理期间，共为小区全体业主支付公共电费54285.21元，即该租金早已用于该小区全体业主。

【案件评析】

本案存在两个争议焦点：一、全体业主是否对该小区会所享有所有权；二、物业公司是否应当返还全体业主20000元租金。

首先，关于会所的所有权，目前法律暂无明确规定，要根据开发商的住宅商品房成本及业主与开发商的具体约定来确定。

《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”其中未提及会所的归属问题，而会所是否可计入“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房”中，法律没有明确规定。现实中，会所一般不属于“其他公共场所、公用设施和物业服务用房”。如果开发商已将会所摊入住宅商品房成本，或者业主在购房时与开发商明确约定会所面积计入公摊面积，那么会所的产权应归全体业主共同所有。反之，则不归全体业主共有。

其次，如果本案小区会所产权属于全体业主所有，那么物业公司是否应当返还20000元租金？这就涉及到物业管理服务费中是否包含小区公共电费的问题。如果已包含，则小区内公共电费理应由物业公司承担，物业公司无合理理由收取全体业主的20000元租金。反之，则物业公司收取20000元租金用于支付公共电费后，可不再向全体业主返还。

2006年9月1日颁布实施的《苏州市物业服务收费管理实施办法》（以下简称《实施办法》）第十四条规定，物业管理公共服务费用包括物业公共用部位、公共设施的日常维护保养费用。第十六条规定，物业的电梯、水泵、中央空调等设施运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的，由物业管理企业单独列账，合理、公开分摊。具体分摊办法：在业主大会成立前，由开发建设单位与物业买受人在房屋买卖合同、《前期物业管理服务协议》中约定；业主大会成立后由业主委员会与物业管理企业协商确定，在物业服务合同中约定。

从上述两条规定得出，物业管理公共服务费用不包括公共设施的运行成本，其设施运行电费等应由业主合理公开分摊。

但是，本案中物业公司与开发商签订的《前期物业管理服务协议》又明确约定共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共同的上下水管道、落水管、垃圾管、共用烟道、共用照明、配电间、水泵房、楼内消防设施设备、智能化系统等。本所认为这里的“运行”不能狭义的理解为保障共用设施、设备的正常运行，因为保障共用设施、设备的正常运行属于维修、管理范畴，如物业公司仅是对共用照明负责维修，则该条款就不需要明确“运行”。故根据该条款字面意思，应对“运行”作包括运行成本的解释。共用照明运行的成本包括电费的承担，应属物业公司物业管理服务的内容。

因《前期物业管理服务协议》签订在前，《苏州市物业服务收费管理实施办法》实施在后，且该《实施办法》并非强制性规定，并不能以《实施办法》的相关规定来否认《前期物业管理服务协议》当事人之间自由约定的真实意思表示。

故，综上分析，本所认为，本案中公共电费已包含在物业管理服务费用中，物业公司无合理理由收取占有20000元会所租金，应予返还全体业主。