业主大会诉请物业公司返还停车费胜诉

（戴爱华律师编辑关注焦点及点评）  

[关注焦点]：

业主大会作为原告起诉要求物业公司返还小区停车费收入、返还虚报水箱体积导致多支付的设备费等，一审法院判决物业公司返还业主大会停车费收入97776.14元，并纳入物业维修基金，物业公司不服上诉，二审法院维持一审判决。

[案件点评]：

    该小区1999年12月至2004年1月的停车费收入合计147380元，根据上海市有关政府规定，对业主共同拥有产权的车位，其税后净收入的25%作为物业公司管理成本，其余75%均纳入维修基金。即物业公司应当将将104385.01元人民币纳入维修基金，但其事实上仅交出7140元，故法院判决物业公司返还业主大会97，245.01元。

    对业主大会提出的返还虚支设备运行费的诉讼请求，法院虽查明物业公司确实在屋顶水箱和地下蓄水池清洗费中多列支了9016元，但由于扣除虚列支后，物业公司的支出仍大于收入，故此项诉讼请求法院没有支持。

目前苏州尚无对停车费收益如何分配的指导意见，因此，业主大会或业主委员会应当在与物业公司签定物业服务合同时对相关业权收益的处置进行明确约定。可参阅本网站“律师视点”中《关于业权收益》一文。

[判例实录]：

上　海　市　第　二　中　级　人　民　法　院
民　事　判　决　书

(2006)沪二中民二(民)终字第1720号

　　上诉人(原审被告)上海青山物业管理有限公司，住所地上海市。

　　法定代表人陈磊，董事长。

　　委托代理人朱文龙，该公司工作人员。

　　委托代理人曹建庆，上海兆辰律师事务所律师。

　　被上诉人(原审原告)上海市虹口区万峰嘉苑业主大会，地址上海市。

　　负责人仲振辉，上海市虹口区万峰嘉苑业主委员会主任。

　　委托代理人施家杰，上海市虹口区提篮桥法律服务所法律工作者。

　　上诉人上海青山物业管理有限公司(以下简称青山物业)因物业管理纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2004)虹民三(民)初字第681号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

　　原审法院查明：青山物业系上海市万峰嘉苑小区前期物业管理单位。2001年4月28日，上海市虹口区房屋土地管理局出具《关于同意设立万峰嘉苑业主委员会的批复》。同年7月1日，上海市虹口区万峰嘉苑业主委员会(以下简称业委会)与青山物业签订《物业管理服务合同》，约定：物业类型多层商品住宅，坐落位置上海市虹口区某处1—12号，占地面积8，020平方米，建筑面积14，638。35平方米；委托管理期限为2年，自2001年7月1日起至2003年6月30日止等。2004年1月， 上海市虹口区万峰嘉苑业主大会(以下简称业主大会)决定另行选聘物业管理公司。2004年1月15日，青山物业撤离万峰嘉苑小区。

　　原审中，业主大会诉称：青山物业未按照物业管理条例的规定，归还应属小区全体业主所有的，自2000年1月起至2004年1月止的小区停车费，以及移交有关账册资料、物业管理用房和应属小区全体业主所有的物品。此外，业主大会从青山物业移交的部分费用清单中发现，青山物业虚报水箱体积，致使小区设备运行费多支出。故要求：一、青山物业归还自2000年1月1日起至2004年1月止的万峰嘉苑小区停车费中属于全体业主部分的款项约人民币(以下币种均为人民币)85000元；二、青山物业归还万峰嘉苑小区设备运行费中不实支出4，500元；三、青山物业归还由万峰嘉苑小区业主支付的物业费、保洁费、保安费、绿化费、运行费、停车费中所购买的物品，价值约7，587元；四、青山物业归还上海市某处(3号甲)的部分物业用房，并支付自2004年1月15日起至归还日止的房屋使用费2，500元(暂计至2004年5月15日)。审理中，业主大会申请对青山物业有关万峰嘉苑小区的相关账目进行审计，并变更第一、二、三项诉讼请求为：一、青山物业归还自2000年1月1日起至2004年1月止的万峰嘉苑小区停车费中属于全体业主部分，具体金额以审计结果为准；二、青山物业归还万峰嘉苑小区设备运行费中不实支出，具体金额以审计结果为准；三、青山物业归还由万峰嘉苑小区业主支付费用所购买的物品折价费用805元。同时，业主大会放弃第四项诉讼请求。

　　原审中，青山物业辩称：根据2001年6月18日《万峰嘉苑第一次业主委员会决议》，2001年6月18日以前的停车费应全部归青山物业，不需要支付给业主大会。而在应返还业主大会的停车费中，还需扣除审计报告认定的设备运行费收入与支出之间差额部分，结余款同意返还业主大会。同意支付物品折价费用805元。

　　原审法院另查明：2004年2月5日，青山物业委托他人将“上海市虹口区万峰嘉苑房屋业主委员会”印章和财务专用章交付业委会主任。

　　原审法院再查明：上海市虹口区物价局虹价字(2002)第54号《关于调整虹口区住宅小区停车收费标准的通知》规定：小区机动车停车费收入的25%应作为物业管理企业的管理收入，用于管理成本补偿，其余车辆停放的收入按《上海市居住物业管理条例》的规定，纳入物业维修基金，用作公共设施的维修、更新；业主产权的车位其管理费按该小区核定的停车费的25%标准收取，作为物业管理单位的收入；以上标准自2002年10月1日起执行等。

　　原审审理中，因业主大会申请，原审法院委托上海公信中南会计师事务所有限公司(以下简称会计师事务所)对相关账目进行审计。会计师事务所于2004年12月1日出具公会(2004)司字第179号审计报告，审计鉴定结论为：“1、1999年12月至2004年1月期间，万峰嘉苑小区(万峰三期)机动车停车费合计收入147，380元，按5.67%税率合计列支税金8，356.47元、按有关规定合计列支25%管理费34，755.87元。按照上海青山物业管理有限公司在各个期间的实际税负情况，上述机动车停车费收入应列支税金应为8，199.99元，实际列支8，356.47元，由此造成多列支税金及25%管理费合计117.35元。2、1999年12月至2004年1月期间，万峰嘉苑小区(万峰三期)设备运行费明细账中合计列支水箱及蓄水池的清洗费24，395元。按照有关规定计算，万峰嘉苑小区(万峰三期)12只屋顶水箱及1只地下蓄水池应列支清洗费15，379元，实际列支24，395元，多列支9，016元。3、由上海市虹口区万峰嘉苑业主委员会提供给贵院的物品清单所列16件物品中，2件为万通房产公司购买，2件未见购买情况，其余为上海青山物业管理有限公司购买。在上海青山物业管理有限公司购买的物品中，有2件物品(锄头1套、修树用剪3件)列入设备运行费，发票金额805元。有1件物品(割草机1台)列入固定资产，发票金额3，500元，截至2004年1月的净值为1，773.33元。其余物品在购买时作为费用已一次性进入上海青山物业管理有限公司的成本中。”2005年5月17日，会计师事务所出具公会(2005)司字第117号补充报告，载明：“1、1999年12月至2004年1月期间，万峰嘉苑小区(万峰三期)机动车停车费合计收入147，380元，扣除已交税费后上海青山物业管理有限公司应列支管理费25%计34，795元、应支付停车费(纳入维修基金)75%计104，385.01元；2、上海青山物业管理有限公司于2003年5月7日已支付停车费7，140元，尚欠97，245.01元；3、1999年12月至2004年1月期间，万峰嘉苑小区(万峰三期)设备运行费明细账中合计列支水箱及蓄水池的清洗费24，395元，按规定应列支15，379元，多列支9，016元；4、截至本报告日，上述上海青山物业管理有限公司尚未支付的停车费97，245.01元，将与有关设备运行费(含水箱及蓄水池清洗费多列支9，016元)等事宜一并结算。”2006年6月12日，会计师事务所出具公信中南鉴[2006]65号审计报告，审计结论为：“1、2000年1月至2004年1月期间，万峰嘉苑小区(三期)设备运行费、机动车、非机动车停车费收入合计268，959.15元。2、2000年1月至2004年1月期间，万峰嘉苑小区(三期)设备运行费支出、机动车、非机动车停车管理费支出合计245，507.15元(所有费用支出单据中，均未见前界业委会主任、付主任孙贵祥、周鼎华的签字)。3、上述收入减支出金额为23，452元。”公信中南鉴[2006]65号审计报告另载明：2000年1月至2004年1月期间，万峰嘉苑小区(三期)设备运行费收入91，581.15元，机动车(含临时机动车)停车费收入148，130元，非机动车停车费收入29，248元；2000年1月至2004年1月期间，万峰嘉苑小区(三期)设备运行费支出160，785.45元(含水箱清洗费15，379元、水泵修缮保养费4，800元、防盗门维修费15，120元、樟树调拨费10，500元)，机动车(含临时机动车)停车管理费支出(2000年1月至2002年9月期间按实际列支)32，003.16元，机动车(含临时机动车)停车管理费支出(2002年10月至2004年1月期间按25%列支)18，646.50元，非机动车停车管理费支出34，072.04元。2000年1月至2002年9月期间，万峰嘉苑小区(三期)小区机动车(含临时机动车)停车费收入合计84，190元，应计营业税及附加税、费为4，693.15元；2002年10月至2004年1月期间，万峰嘉苑小区(三期)小区机动车(含临时机动车)停车费收入合计63，940元，应计营业税及附加税、费为3，548.67元、应计管理费为15，097.83[(收入63，940元-税费3，548.67)*25%]。业主大会在原审庭审中明确表示对非机动车停车费不进行主张。

　　原审法院认为：第一，关于停车费问题。自2002年10月1日起应按上海市虹口区物价局《关于调整虹口区住宅小区停车收费标准的通知》规定处理。对于2002年10月1日以前的停车费收入如何分配，虽然没有相关规定，但仍应考虑物业管理单位的管理成本，参照《关于调整虹口区住宅小区停车收费标准的通知》规定予以计算。青山物业辩称根据《万峰嘉苑第一次业主委员会决议》的规定，2001年6月18日以前的停车费应全部归青山物业一节，因该决议并无出席人员签字，不符合形式要件，而仅加盖的“上海市虹口区万峰嘉苑房屋业主委员会”印章又曾由青山物业控制，业主大会对该决议真实性提出异议后，青山物业并未进一步举证证明，因此对该决议不予采信。第二，关于设备运行费问题。根据公信中南鉴[2006]65号审计报告，设备运行费收入为91，581.15元，支出为160，785.45元。业主大会就支出部分提出异议，认为存在部分费用支出不合理以及部分费用支出不应列支在设备运行费项目中等情况。考虑到即使扣除业主大会提出异议的费用，支出金额仍大于收入金额，因此对业主大会诉请返还设备运行费，不予支持。第三，关于物品费用，经审计为805元，业主大会与青山物业对此均予认可，业主大会的该项诉请，予以支持。第四，就青山物业支出的设备运行费或其他费用中，如有部分需由小区业主负担的，应如何处理问题。鉴于停车费收入的75%应纳入物业维修基金，用作公共设施的维修、更新，而上述设备运行费或其他费用中的部分费用分摊范围或分摊对象可能不是整个小区或全体业主，因此不能简单从应纳入物业维修基金的费用中扣除相关费用。即使有部分费用可从物业维修基金中扣除，也必须通过相应的程序。故对于该部分费用青山物业可另行主张。
　　原审法院审理后，作出判决如下：一、被告上海青山物业管理有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告上海市虹口区万峰嘉苑业主大会停车费收入97，776.14元，该款纳入物业维修基金；二、被告上海青山物业管理有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告上海市虹口区万峰嘉苑业主大会物品折价费用805元；三、原告上海市虹口区万峰嘉苑业主大会要求被告上海青山物业管理有限公司返还设备运行费的诉讼请求，不予支持。
　　上诉人青山物业不服原审判决，向本院提起上诉称：对于2002年10月1日之前的停车费收入的分配，原审法院参照2002年10月1日起执行的上海市虹口区物价局《关于调整虹口区住宅小区停车收费标准的通知》的规定予以计算，缺乏依据。原审中的审计报告对设备运行费的分摊及计算均有详细的审计结论，青山物业就设备运行费已支出16万余元，该笔费用应当与停车费收入抵扣后，一并在本案中处理，原审法院判决青山物业就支出的费用另行主张，违反我国民事诉讼法的相关规定，青山物业坚持设备运行费等支出在本案中处理。另原审中发生多次审计的责任系在业主大会一方，原审法院却判决青山物业承担绝大部分的审计费，显属不合理。故请求二审法院撤销原判第一项，改判青山物业不返回业主大会停车费收入。
　　被上诉人业主大会辩称：由于双方对2002年10月1日之前停车费收入的归属并无明确约定，原审法院参照物价局的有关规定予以处理妥当。青山物业在原审中并未就设备运行费等支出提起反诉，原审判决其另行主张是符合民事诉讼法不告不理原则的。原审中不存在青山物业所认为的多次审计多次付费的情况。故不同意青山物业的上诉请求，请求二审法院维持原判。
　　本院经审理查明：原审查明的事实无误，本院予以确认。
　　本院认为：青山物业原系万峰嘉苑小区的前期物业管理单位，在物业管理服务合同期满后，双方应就合同期间的费用进行清算。现业主大会起诉要求青山物业归还其管理期间的应属全体业主部分的停车费收入、物品折价费，于法有据，应予支持。关于青山物业上诉称2002年10月1日之前的停车费收入不应参照上海市虹口区物价局《关于调整虹口区住宅小区停车收费标准的通知》的标准一节，因青山物业提供的用以证明双方对2001年6月18日之前停车费全部归青山物业有过约定的《万峰嘉苑第一次业主委员会决议》，仅加盖曾由青山物业控制的“上海市虹口区万峰嘉苑房屋业主委员会”印章，且该决议并无当时业委会出席人员签字，不符合形式要件，业主大会亦对该决议不予认可，青山物业又未能进一步举证证明双方曾对停车费收入的归属有过约定，故原审法院在考虑物业管理单位的管理成本的基础上，对2002年10月1日之前的停车费收入参照《关于调整虹口区住宅小区停车收费标准的通知》的规定计算，并无不当，本院予以维持。关于青山物业主张管理期间所发生的设备运行费等支出应与停车费收入一并在本案中予以处理一节，鉴于青山物业在原审中并未提出相应反诉请求，原审法院认定应由青山物业另行主张，亦无不当，本院亦予以维持。原审法院根据相关审计情况及当事人在本案中的举证义务，对审计费用分担的处理恰当。青山物业以多次审计的责任在对方，应由业主大会承担审计费用，并无依据。青山物业的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审法院所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费人民币3757。26元，由上诉人上海青山物业管理有限公司负担。
　　本判决为终审判决。