二手房交易过程中的法律风险防控

    在房价高企的今天，买房成了老百姓生活中的头等大事，动辄百万级的资金往往是三代人的心血投入。在房屋交易过程中，我们更需要慎重对待，但如何慎重？风险点在何处？怎么防范？今天本律师提醒大家几个最容易出现问题的地方。

    一、政策

    充分了解所在城市的购房政策。有时间的尽量前往当地的房管局进行咨询了解，从购房资格、首付款比例、贷款要求等等全方面了解，评估自身是否可以买房。若在购房合同签订后，因政策变化导致买方无购房资格，交易无法继续进行，买卖双方可以按“不可归责于当事人双方的事由”解除合同，买卖双方互不负违约责任。

    二、看房

    房屋购买之前实地查看是必要的，也是绝大多数人能够做到的。如房屋户型、结构、朝向、装修、家具等，其中重点是房屋质量，如下水道堵塞和墙面渗水、开裂等问题。二手房不同于一手房，绝大多数二手房本身已经过了开发商的质保期，一般而言，买方是在充分了解房屋现状后并接受的情况下才购买的。所以房屋一旦购买后，有质量问题并不能向房东索赔。但也有例外，如凶宅等，有些情形可以解除合同。

    三、配套设施

    向教委了解房屋所在小区的施教区，进一步确认学区是否有被使用过等问题。向派出所了解户口情况，一定要将这些情况了解清楚，要确保房屋交易后可以房产内无户口。

    四、签协议

    房屋买卖协议一定要与房屋所有权人签，即必须是房产证上的人，最好是房产证上所有人都签字，否则后期会出现无权处分的问题。在协议上会约定定金、房款支付时间以及方式，房内家电情况，房产过户、交付时间以及违约责任等等问题。该协议为双方真实的意思表示，一旦签订，双方必须遵守执行，任一方违约都可需承担相应的违约责任。

    四、房款支付

    房款支付最安全的方式是通过房管局进行资金托管。但在交易过程中未免会有各种额外的要求，所有资金进出均用银行转账的方式，并备注资金的用途。

    以上是房产交易过程在的几个细节问题，下面我们再来谈谈几个具体问题。

    改善型换房 慎签“连环单”

    陈先生通过某中介公司的居间服务，将自己名下位于相城区的一处房屋卖给李女士，同时表示自己卖房是为了购置更大房屋，并在补充协议中约定，如出台新政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任。

    2016年10月，苏州出台限购政策，陈先生无购房资格，为此陈先生诉至法院要求解除合同，理由为新政的出台直接导致自己不能实现出售涉案房屋而购置更大房屋的目的。购房人辩称，陈先生所称卖小买大并非双方合同约定的情形，对合同继续履行无影响。

    法院审理后认为，双方签订房屋买卖合同时，陈先生虽有卖房再购房的意愿，但双方在合同及补充协议中并未明确约定出台新政策导致陈先生不能购买房屋时享有合同解除权，所以虽然在新的限购政策出台后，陈先生目前暂不具备购买住房的资格，但此情形并不影响涉案买卖合同的履行，故判决驳回了陈先生的诉讼请求。

    律师说法

    改善型换房经常会出现“连环单”，由于一环扣一环，一个合同无法履行就有可能直接影响另一个，因此要慎重签订。合同具有相对性，由于公共政策引起的履行不能，如提高首付款比例导致买家无力购买房屋的，再如新政出台后不具备购买资格的，买家提出解除合同，法院一般予以支持，同时不需要承担赔偿责任；除此之外，以连环套中一个合同不能履行为由，不予履行另一合同的，法院是不予支持的

    合约需明确 查实“真”学区

    马先生为了孩子上学，通过某中介公司购买了一处房屋。购房时马先生问该中介公司的业务员小王该房屋是否属于某重点小学的学区房，小王从网上给马先生找到了以往该重点小学的招生简章，马先生看后马上同业主签订了房屋买卖合同，以高于同地区均价20%的价格购买了涉案房屋。

    房屋买卖合同签订以后，马先生经过询问才得知自己购买的只是紧挨学区房东侧的一处房屋，并不属于招生简章上的划片房屋。为此，马先生诉至法院，认为中介公司存在误导，要求中介公司赔偿高于该地段非学区房的房屋差价损失，并退还服务费。

    中介公司则认为，马先生购买该房屋是自愿行为，合同中也并未约定购买的就是某重点小学的学区房，故不同意马先生的诉讼请求。

    法院经审理后认为，双方签订的房屋买卖合同真实有效，由于合同中并未约定任何关于涉案房屋为学区房的内容，因此马先生所主张的差价损失无法支持。但是中介公司作为居间方，没有尽到谨慎审查的责任，也存在一定的过错，故判决中介公司退还了居间费用。

    律师说法

    实践中，许多人为了孩子上学而购买学区房，但合同中却没有明确约定房屋带有入学指标，或者虽有入学指标但无相应违约责任的约定。因此，以购买学区房为主要目的买房人，一定要提前向所在学校及教育部门核实好相关入学政策及购买房屋入学指标的使用情况，其次要将购买学区房这一特殊目的写入合同，并约定如因卖房人违约致使买房人购买学区房的合同目的不能实现，买房人有权要求解除合同，并且要求赔偿房屋差价损失等。

    房屋买卖因涉及到诸多环节，耗时少则数月多则数年，在交易的各个环节，购房者都应当注意保留相关文件及证据，比如对房款的转账记录短信记录等。在卖方不履行合同或者口头表示无法按照约定期限履行合同时，要保留沟通证据，必要时可以委托律师诉至法院。对双方在实际履行过程中达成的新的约定，要及时作为补充协议附在买卖合同之后，将口头合意落到纸面上，以防在产生纠纷后无法查实。