疫情期间要求减免租金？给你个理由

2003年非典时期，最高院出台了《关于在防止传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》，其中第三条第（三）项规定：“由于’非典’疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治’非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于’非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第117条和第118条的规定妥善处理。”虽然该规定已经失效，但目前的新型冠状病毒疫情与“非典”有诸多相似性，该规定仍然具有很大参考价值。

不可抗力：指不能遇见、不能避免且不能克服的客观情况，不仅包括自然灾害，也包括政府行为。

情势变更：指发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，使得出现明显不公平或者不能实现合同目的事项。

因此，应结合疫情给企业造成损害来判断。如果属于电影院等娱乐场所必须停业的情形，则应认定为不可抗力，如属于餐饮业等虽然可经营但因疫情影响导致客源锐减、经营困难等情形，则应认定为情势变更。

通过非典期间的案例，也可以看出疫情期间，适用不可抗力还是情势变更，不是一成不变的。

【案例案号：（2018）鲁06民终268号】

法院判决：“非典”疫情系不可预知的灾害，上诉人李培艳承租的宾馆停业，造成经济损失是客观存在的，并有西关居委会两委成员签字确认，该损失超出了市场风险的范围，原审适用情势变更原则适当减免部分租赁费，于法有据。

【案例案号：（2004）沪二中民二（民）终字第354号】

法院判决：基于我国在2003年春夏季节发生“非典”疫情一事众所周知，而且当时娱乐行业响应政府部门防治“非典”的要求而停业也是公知的事实，因此，根据公平原则，上诉人提出其停业3个月的租金应免除的理由成立，本院予以支持，故上诉人所欠租金中应扣除3个月的租金。

【案例案号：（2004）沪一中民二（民）终字第32号】

遇“非典”疫情防治，翊宇公司因不可抗力不能履行合同，应免除翊宇公司的责任，同时对这一期间的租金及空调使用费，由于翊宇公司停止经营，应酌情减免。

注意区分不可抗力、情势变更与商业风险的区别。

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

基于以上规定，结合疫情发展的情况、持续时间和对企业的实质影响，如属于短期内影响合同履行，可通过免除部分租金的形式对合同做出变更；如属于长期影响导致合同不能实现（疫情期间占据大部分承租期限等），可解除合同。

但需要注意的是，非典期间也有不予支持减免租金的判例。

【案例案号：（2007）桂民四终字第1号】

法院判决：“非典”这一突发事件的发生，虽然给酒店业经营造成一定的影响，但不能必然导致上诉人承租大厦经营酒店目的的落空，上诉人申请停业是其经营策略而非“非典”导致的必然结果。故“非典”对双方之间租赁合同的履行基础不构成实质影响，不能成为可变更或解除租赁合同的情势变更状况。

而即使“非典”对租赁合同的履行构成情势变更，上诉人有权要求的是对合同作合理的变更，以体现公平原则。经双方协商，被上诉人已经减收上诉人因“非典”停业三个月期间的一半租金，已合理分担了“非典”事件对上诉人经营带来的不利影响，体现了公平的原则。相反，如果免除上诉人“非典”三个月期间全部租金，其实质是让被上诉人一方承担“非典”所致的全部不利后果，反而有失公平。

不予减免租金的案例中，法官认为被上诉人已经减半收取上诉人因疫情停业的三个月房租，其已经承担了“非典”疫情造成租赁合同履行阻力的部分损失，认定已体现了“公平原则”，驳回上诉人的诉求，无论是部分支持还是驳回诉求，均是为了在个案中现实相对“公平”。

由此可见，不论疫情属于不可抗力还是情势变更或是其他重大事件，处理因疫情引发的商业经营租赁合同纠纷，都应当遵循于民事活动的公平原则。_