房屋预约合同中的法律问题

2020-10-21 12:41 0
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房屋预约合同中的法律问题


来源:江苏谐达律师事务所  吴秀燕

由于近年来全国大部分地区房价水涨船高,开放商违约行为屡禁不止,广大购房者应该如何保障自身权益?下面会以案例进行说明。

基本案情:2007925日,刘某向建房公司支付定金10000元,欲购买位于南宁市人民西路*号世贸商城*号楼*号房,建房公司的置业顾问向刘某出具《世贸广场置业计划》,载明:一、位置:*号楼***号房;二、建筑面积:2968平方米;三、单价4009元,总价118880元;……五、银行按揭:首期20%2388035880)元,按揭金额9.58.3)万元;六、契税1783元;20年月供695607)元;30年月供586512)元。2007107日,刘某向建房公司支付首期款37880元。上述房产已建成,2012629日,刘某书面通知建房公司,要求建房公司在接到通知后五日内交房。后刘某以建房公司长期不交房为由,诉至一审法院,请求法院判令:一、解除刘某与建房公司之间的《商品房买卖合同》;二、建房公司返还刘某购房款37880元;三、建房公司双倍返还刘某购房定金共20000元;四、建房公司赔偿刘某损失35754元;五、本案全部诉讼费由建房公司承担。

本案中案件争议焦点在于:1、刘某与建房公司之间是否存在商品房买卖合同;2、定金的双倍返还问题;3、损失的赔偿问题。

一、关于刘某与建房公司之间是否存在商品房买卖合同关系的问题。

相关法条:1、《商品房管理办法》第十六条规定:商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容:

  (一)当事人名称或者姓名和住所;

  (二)商品房基本状况;

  (三)商品房的销售方式;

  (四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;

  (五)交付使用条件及日期;

  (六)装饰、设备标准承诺;

  (七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;

  (八)公共配套建筑的产权归属;

  (九)面积差异的处理方式;

  (十)办理产权登记有关事宜;

  (十一)解决争议的方法;

  (十二)违约责任;

    (十三)双方约定的其他事项。

2、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第五条:商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。

3、《合同法》第三十六条:法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。

    法院审理认定:刘某主张双方存在商品房买卖合同关系,有建房公司出具的《世贸广场置业计划》、收款收据两张为凭,足以证明双方具有订立商品房买卖合同关系的合意,虽双方未签订书面合同,但不影响合同关系的成立,故本院予以采信。

二、关于定金的双倍返还问题。

相关法条:《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定:“第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”

法院审理认定:建房公司未履行交付义务,构成违约,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定,刘某要求其双倍返还定金,合法有据,予以支持。

三、损失的赔偿问题

相关法条:1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条:具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。

2、《中华人民共和国合同法》第九十七条: 第九十七条 合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。

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