非我所有，岂能我得
————房屋所有权之争案例实录————
承办人：江苏谐达律师事务所戴爱华律师、张欣然律师
【案情简介】
徐某与王某原系夫妻，2010年6月，徐某向法院提起离婚诉讼，要求分割位于南环、园区的两套夫妻共同财产。其间，徐某之妻王某提出，园区的房产系案外人孟某购买，只是借名登记在夫妻双方名下，并非夫妻共同财产。
同年8月，孟某以徐、王夫妻二人为被告向法院提起确权之诉，要求确认园区房产为其所有。江苏谐达律师事务所戴爱华律师、张欣然律师受徐某委托担任其诉讼代理人。
【诉争焦点】
园区的房产是否可作为徐某与王某的夫妻共同财产进行分割，取决于孟某提出的房屋确权诉讼的审理结果，即：谁是该房屋的所有权人。而房屋究竟归属于谁，关键在于孟某是否能够提出完整、充分的证据，推翻房屋的所有权登记。
【孟某的观点和证据】
孟某称，为解决徐、王两人婚生女学区落户，其应王某所求，以徐、王二人的名义购买了诉争房产。
（一）孟某至
1、《房屋买卖中介服务协议》一份，记载的购买方是王某，但王某的名字之后有一括号，括号内有孟某的名字。拟证明：该协议的实际购买人是孟某。
2、购房定金收据一张，写有“收到孟某现金支票5万整，作为购买诉争房产的购房定金，（收款人）陆某，李某（代收）”的内容。拟证明：孟某支付了诉争房屋的定金5万元。
3、孟某的公司手写记账薄一份，记载从
4、诉争房屋的物业服务费发票一张。拟证明：孟某为诉争房屋缴纳了物业费，是房屋所有权人。
5、中介公司出具的证明一份，写有孟某曾委托中介为其购买诉争房屋、孟某向诉争房屋原房主支付了定金、支付了第二笔购房款，并证明孟某为帮助王某解决小孩在苏落户问题，才以王某名义签订房屋买卖中介协议，孟某是诉争房屋的实际所有权人的内容。拟证明：诉争房屋实际为孟某购买。
6、中介公司的法定代表人出庭作证，称诉争房屋的买方签字是孟某，5万元定金是孟某支付给他代收后转交原房主的，首付款30万元也是孟某支付的，孟某是诉争房屋的实际购买人。拟证明：孟某是诉争房屋购买人。
7、孟某公司员工的证言，称听说孟某是诉争房屋的实际购买人。拟证明：孟某是诉争房屋购买人。
8、企业法人营业执照一份。拟证明：孟某是王某所在公司的法人代表人。
9、徐某与王某正在进行离婚诉讼的应诉通知书、法院传票、徐、王结婚证复印件。拟证明：徐某与王某正在进行离婚诉讼。
（二）孟某
1、手写现金日记帐本及孟某公司部分原始账册。拟证明：孟某公司对讼争房屋每月向银行还贷6200元。
2、孟某公司会计冯某出庭作证。拟证明：孟某每月为诉争房屋支付银行贷款。
3、《江苏省苏州工业园区服务业通用发票》、《苏州工业园区房屋所有权登记费定额收据》、《江苏省契税完税证》、《苏州市电子缴款凭证》、评估费《收据》各一份。拟证明：孟某为诉争房屋支付了契税，是该诉争房屋的所有人。
4、江苏某建筑安装有限公司《企业法人营业执照》、江苏某建筑安装有限公司与孟某签订的《内部承包协议书》各一份、同城票据清算提入贷方凭证两张、江苏东吴农村商业银行现金支票存根若干张。拟证明：孟某有足够的财力购买诉争房屋。
【徐妻王某的观点】
王某在法庭上呼应孟某主张，承认孟某是实际购买人。
【戴爱华、张欣然律师对孟某证据的质证意见】
对孟某
1、对《房屋买卖中介服务协议》
因为记载的买受人王某，而非孟某，故该书证恰恰证明王某才是诉争房屋的买受人。至于孟某的名字出现在括号内，顶多表明其代签了协议，并不证明其是房屋买受人。
2、对5万元定金收据
由中介公司工作人员代替房屋卖方签写定金收据并转交定金与情理不符，加之缺乏房屋卖方的证明，故该份定金收据没有证据效力。
3、对孟某公司的手写帐薄
该帐薄非有效财务凭证。因没有对应的每月6200元资金从公司划出的原始财务凭证支撑，故该手写帐薄没有资金支付的证明效力。同时，根据银行还贷信息，诉争房屋为每月固定本息还贷，还贷金额为6170.90元，也与帐薄记载金额不符。此外，戴律师、张律师从该帐薄中发现了公司曾向王某借款15000元的信息。该事实表明，王某在法庭上称其月工资只有1300元，家庭经济困难，买不起房屋之词是虚假谎言。
4、对物业服务费发票
由于业主和实际居住人都可以缴纳物业费，故物业服务费发票不是物权归属的证据，不能证明孟某是房屋所有权人。
5、对中介公司的证明
一方面，中介公司如此清楚地了解买房人的购房目的和付款细节不合情理；另一方面，中介公司也无权界定房屋的物权归属，故该份证据不足采信。
6、对中介公司法定代表人的证词
其一、该证人一直在法庭旁听，依法不能做证人；其二、该证人称5万元定金是孟某支付给他代收后转交原房主的本身不合情理。此外，其称30万元首付款系孟某支付，但其如何知道该30万元来源于孟某？其在哪里看到孟某取款？证人并不能给予回答。故其关于诉争房屋购房款由孟某支付的证言，没有证明力。其三、该证人称孟某因已购买多套房屋，因无法享受贷款利率优惠才借他人名义买房的观点，因无相关证据支撑，且与孟某本人的解释不同，显然不足采信。
7、对孟某公司员工的证言
因该人称“我们老板跟我说房子是他买的”，显见没有证明效力。
8、对企业法人营业执照
对孟某是王某所在公司的法人代表人没有异议。
9、对徐某与王某离婚诉讼的相关资料
真实性没有异议。但恰恰表明，徐某与王某虽同处本案被告地位，但彼此处于离婚分割诉争房屋的矛盾中，存在利害冲突关系。而孟某轻易获得徐、王二人涉及隐私的上列资料，表明其与王某之间，却存在某种利益关系。
对孟某
1、对手写现金日记帐本及部分原始账册
对其真实性无异议。但关联性有异议。其一、账簿虽然记载有每月6200元从公司转出，但账册并无对应于该金额的现金支票存根，且没有转入诉争房还贷账户的有效证据。其二、诉争房屋每月还贷额为6170.9元，非6200元。其三、孟某公司具有独立法人资格，从该公司出账与以孟某个人资产还贷是两回事。
2、对孟某公司会计冯某的证言
证言的真实性存疑。冯某当庭称“每月还银行房贷6200元，或从公司现金支票提现，或从孟某个人银行卡提现，然后与王某一起去存入孟某偿还银行贷款的专用账户”，孟某当即对银行还贷账户的户主予以纠正，被戴律师制止。随后，冯某转向坐在旁听席的王某询问（代理人未听清问话内容），只见王某点头示意后，冯某改称每月6200元银行还贷是存入王某名下的贷款账户。可见，证人冯某根本就不清楚所谓公司6200元是为谁归还贷款。
3、对《江苏省苏州工业园区服务业通用发票》、《苏州工业园区房屋所有权登记费定额收据》、《江苏省契税完税证》、《苏州市电子缴款凭证》、评估费《收据》
真实性无异议。但该组票据显示的缴款人均非孟某，而是王某。如前所述，由于王某与徐某之间存在利益冲突，故孟某从王某手上获取上述凭证不足为奇，不能证明孟某实际控制这些凭证。换一个角度思考，如果孟某一直持有这些凭证，其在起诉时及第一次庭审时就不可能不提交。事实上，孟某在本次庭审之前，根本未提及过这些凭证。
4、对江苏某建筑安装有限公司《企业法人营业执照》、江苏某建筑安装有限公司与孟某签订的《内部承包协议书》、同城票据清算提入贷方凭证、江苏东吴农村商业银行现金支票存根
真实性无从考证，难辨真伪。关联性有异议，孟某是否有财力购买诉争房屋，与其是否实际出资购买了诉争房屋是两个概念。
【戴爱华、张欣然律师的代理意见】
一、本案不能适用《证据规定》第七十三条第一款高度盖然性规则。
本案系徐某、王某在已有《房屋登记簿》证明诉争房屋归属自己的情况下，由孟某以异议人身份提起的确权之诉。依法应适用《民事诉讼法》六十四条第一款关于“谁主张、谁举证”的举证原则，不能适用《证据规定》第七十三条第一款规定的高度盖然性规则。
徐某提交的《房屋登记簿》已证明自己和王某为诉争房屋的所有权人。该《房屋登记簿》由权力机关记载和发出，是诉争房屋物权归属的原始证据和直接证据。依据《物权法》第16条以及《房屋登记办法》第5条规定，《房屋登记簿》所载明的物权归属具有公信力，是法律物权。法律赋予了法律物权以权利正确性推定的效力，即：法律物权人在行使权利时，无需举证证明其权利的正确性，而事实物权人欲取得法律的认可和保护，则必须举证来推翻法律物权的正确性推定，以证明事实物权的正确性。本案中，孟某正是以所谓事实物权人的身份，对徐、王二人拥有的法律物权进行异议。因此，对于物权的归属，徐、王二人没有举证义务，而孟某则必须承担证明该《房屋登记簿》记载错误的举证责任。只有当其提交的证据足够充分时，才能否定徐、王二人对诉争房屋拥有的法律物权，否则，只能承担败诉法律后果。可见，本案理当将举证责任分配给孟某。
《证据规定》第七十三条第一款确立的高度盖然性证据规则，只适用于诉争双方对同一事实分别举出相反的证据，但都无足够的依据否定对方证据的情形。此时，法院有权结合案件情况，判断一方提供的证据的证明力是否明显大于另一方，并对证明力较大的证据予以确认。然而，本案并不存在诉争双方无法相互否定对方相反证据的情形。如前所述，《房屋登记簿》已经记载孟某是法律物权人，根据法律物权的权利正确性推定效力，法院应单方面审查异议人孟某所提交的证据是否充分到足以推翻该法律物权的程度。充分的，法院应当作出新的确权裁判；反之，则应当判决异议人败诉。如果仅因徐某无法证明购房资金来源，或者未亲自参与购房，或者说不清购房细节，或者忘记或丢失购房手续就判令其丧失物权，显然是对我国物权制度的否定，也势必导致整个交易秩序混乱。
二、孟某对诉争房屋物权异议的证据不充分，不足以否定徐某、王某对诉争房屋的物权。
孟某向法庭提交了不同形式的数种证据，乍一看似乎证据充分。尤为不利的是，孟某的观点得到了作为被告的王某的认可，仿佛更有理由认定诉争房屋归属孟某。然而，如前所述，通过对孟某证据的逐一剖析，就不难发现，孟某的证据没有形成证据链，且几乎所有的证据都存在真实性、关联性、效力性方面的严重瑕疵。
尤其值得指出的是，孟某始终不能向法庭提交其未诉争房屋支付购房款的有效证据（5万元定金收条有瑕疵；30万元首付款完全无资金来源和流向证明；对银行的还贷数额不吻合且无资金流向凭证）。因此，孟某的证据根本不足否定《房屋登记簿》对诉争房屋的物权归属登记。
三、孟某及王某向法庭表述的观点不合情理。
1、孟某称为帮助徐、王解决子女学区房，才把诉争房屋登记到徐、王名下。然而，孟某夫妻双方的户籍均在外地，从年龄上推断孟某本身也有子女需解决学区房，故其解释不合情理。
2、孟某作为公司经营者，对社会的纷繁复杂相当了解，轻易将价值137.5万的不动产登记在与自己没有任何特殊关系的员工名下，不合常理。
3、诉争房屋115万元贷款合同记载的贷款人是徐某、王某。如果该二人非物权人，自愿承担如此巨额的负债义务显然不合情理。
4、王某在
5、孟某在
四、王某所作有利于孟某的陈述不应被采信
1、徐某、王某处于夫妻关系时，其共同拥有并实际居住的南环新村房屋的产权证，也只登记王某一人名下，家中购房大事一贯由王某单独做主。因此，诉争房屋由王某一人出面购买并不反常，徐某不知晓购房细节也不足为奇。
2、徐某、王某因夫妻感情破裂而向法院诉讼离婚，诉讼中王某提出诉争房屋系孟某所有，旨在隐匿夫妻共同财产和逃避夫妻共同财产分割。
3、孟某起诉时提交了徐、王二人的结婚证复印件、离婚应诉通知书、传票等材料。其获得这些涉及隐私的证据，显系王某配合。王某与孟某之间，存在某种利益关系。而王某与徐某虽同处本案被告地位，但二者存在离婚分割夫妻共同财产的利害冲突，故王某所作有利于孟某的陈述，不能作为对徐某不利的证据采信。
本案正在审理之中，敬请关注，欢迎讨论！
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