家装合同的法律属性

2020-10-21 09:42 0
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家装合同的法律属性


本文主要探讨有关家装合同的两个问题。一是家装合同到底是承揽合同,还是建设工程合同?二是目前大量存在的与不具备资质的施工者签订的家装合同是否有效的问题。

我国的《合同法》在分则中没有把家庭装修合同作为一种典型的合同,目前从法学理论到司法实践,通说认为是承揽合同。承揽合同是承揽人按照定作人的要求完成工作,交付工作成果,定作人给付报酬的合同。其实,装修合同从形式上看也是一种建设工程。建设工程是指各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备的安装工程。国务院《建设工程质量管理条例》把装修工程归到建设工程的范围内。

本文认为,只有涉及建筑物整体或比较大型的装饰装修才属于建筑法调整的范畴,一般的家庭装修工程是承揽合同,而不是建设工程合同。如果把家庭装修合同定性为建设工程合同,取得资质要拥有注册资本、专业技术人员、技术装备和已完成的建筑工程业绩等条件。在划分不同的资质等级,经资质审查合格,取得相应等级的资质证书后才可在资质等级许可的范围内从事建筑活动。这些条件只有大型建筑公司才能办到。而普通家庭装修一般不涉及国家利益和公众安全,法律法规对家庭装修的施工人的资质也没有强制性的规定。根据以上的分析,家庭装修合同不是建设工程合同。

对家装合同的法律定性直接关系到对施工者的资质要求问题,进而关系到合同的效力。

如果将家装合同认定为建设工程合同,那么在法律上就要受《建设工程质量管理条例》的调整,必须由具备相应资质的单位进行施工。而个体装修从业者一般都没有相应资质,这将使实践中大量的装修合同因施工者无相应资质而被认定无效。

如果将家装合同定性为承揽合同,那么严格来说就不在《建设工程质量管理条例》的调整范围内,而承揽合同不排除自然人为承揽人。虽然建设部于1997年实施的《家庭居室装饰装修管理试行办法》规定,凡承接家庭居室装饰装修工程的单位,应当持有建设行政主管部门颁发的具有建筑装饰装修工程承包范围的《建筑业企业资质证书》;凡没有《建筑业企业资质证书》或者建设行政主管部门发放的个体装饰装修从业者上岗证书的单位和个人,不得承接家庭居室装饰装修工程。但合同法规定,认定合同无效应以法律和国务院的行政法规以及司法解释的规定为依据,《家庭居室装饰装修管理试行办法》是部门规章的规定,不能作为认定合同效力的依据。

                                        ————秦卓文律师  供稿

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